關鍵詞:强勢非消費類行業前景;
前兩篇集中討論歐陸房地產市場的宏觀理解,以及住房房地產在疫情後的改變,最後一篇自然將焦點放在非住宅物業(non-residential property)投資的數個要點。筆者以GDP-Node來概括四個投資歐陸非住宅物業的要點︰綠色建築(Green building),數碼基建(Digital infrastructure),核心城市(Prime cities),以及網絡(Node)。
消費模式改變 經濟信心仍在
如果根據歐盟剛發表最新的消費者信心指標,2022年1月的指標仍然向下,甚至比疫症前的信心指數還要低。此外,2021年12月的經濟情緒指標(Economic Sentiment Indicator)也較上月下跌2.1(歐盟總體)及2.3(歐羅區),分報114.5及115.3,同期的就業期望指標(Employment Expectations Indicator)也自2021年1月後首次回落,歐盟區的指數為114.2,而歐羅區則為114.0。但是,這些數據遠非事實的全部。
單從表面分析,市場對歐盟經濟未來發展開始表現擔憂。但細分不同行業的數據,信心回落的行業主要為消費、零售及服務業,這些行業均明顯地與Omicron的爆發息息相關。反之,工業及建築業的信心仍然強勢,特別是建築業的經濟不確定指標(Economic Uncertainty Indicator)掉頭向下,足見未來非消費類行業的前景仍然明朗。
這樣的經濟信心結構,對後疫情的非住宅物業投資的啟示,便是與零售及消費相關的房地產,短期內仍是跑輸其他類型的物業。根據BNP Paribas的預計,2022年至2025年零售相關物業的平均回報僅為百分之3.8,而資本增值率更為負百分之0.1,是眾多非住宅物業回報表現最差的項目。箇中原因除未知的新型病毒總會阻礙政府撤銷隔離措施的步伐,也因為疫情期間不論是高級品牌或一般零售均投資不少資源開拓網上銷售平台,歐洲人也較以前更接受以網購方式消費,變相減少對零售物業的需求。反之,與物流業相關的房地產,例如物流管理中心、貨櫃、存倉等房地產投資,在網購及物流愈加重要的情況下,這些物業是未來升值潛力最高及回報最好的投資項目。
核心城市及運輸「節點」的重要
而上一篇提到「化零為整」是未來歐洲住房房地產市場的發展趨勢,意味著年輕人口會走到核心城市,以多房住宅共建社區的同時,對共享工作空間(co-working space)的需求也直線上升。因此,相對於傳統核心城市的甲級寫字樓(Prime offices),新的辦公室需求更集中於可提供一站式服務的工作空間,這包括在工作空間內有良好的互聯網基建甚至配以數據中心(data centre),可流動編排工作空間的室內設計,甚至在工作空間以外有一定的文化及娛樂配套等。事實上,不少物業分析的報告都指出,未來甲級辦公室與一般辦公室的回報差距會愈來愈大,甲級辦公室的回報也只會愈來愈低。另一個「化零為整」對非住宅物業投資的影響,,一方面是專業人士及家庭搬離第一線城市因而依賴公共運輸網絡,另一方面企業亦因此會在第二線城市租賃一些工作空間,既提供額外工作空間分散不同員工以分散潛在的相互感染風險,也讓轉居第二線城市的員工可以輕鬆上班,並減輕企業整體租金成本。因此,一些位於運輸網絡節點的第二線城市,它們的升值潛力比核心城市但非位於運輸網結節點的物業更具升值潛力。
綠色要求及數碼基建決定物業未來價值
最後,要準確計算非住宅物業的未來價值,除了傳統的租金回報及地段分析外,更也考慮物業能否回應未來環保政策及數碼化的要求。事實上,不少歐陸國家近年向企業及民眾提供誘因,例如稅務減免或增加折舊率的百分比,甚至直接提供資助,藉而鼓勵物業持有者翻新物業以符合未來環境政策。這些「綠色建築」是未來住宅及非住宅物業的發展趨勢,相信也是未來歐陸物業發展的要求。因此,當購入物業前,投資者要慎重考察物業能否回應未來環保政策的要求,或是選擇購入未達標的舊物業,藉翻新獲得政府資助的同時,將物業重新設計為符合上述的發展趨勢。
當然,除環保要求外,物業的數碼基建是否切合未來需求,支援「化零為整」的工作模式,以及提供足夠的數碼安全配套保障企業資料,都是投資歐陸非住宅物業要注意的細節。
(三之三)
陳偉信博士
Orientis 研究總監